Inversión inmobiliaria sin dinero: ¿Es posible?

¿No tienes mucho dinero para invertir en bienes inmuebles? ¿Es posible realizar una inversión inmobiliaria sin dinero? En Revista Autor acostumbramos a decir que nada es imposible y por eso te enseñaremos algunos recursos para ganar dinero con inversiones inmobiliarias con nulos o pocos recursos.

En este artículo, repasaremos las 10 mejores estrategias para invertir en bienes inmuebles sin mucho dinero ni experiencia. Obtendrás información sobre cómo empezar a invertir en bienes inmuebles sin gastar cientos de miles de dólares. Invertir en bienes inmuebles se refiere a cualquier propiedad que se posea únicamente para generar beneficios, ya sea a través de los ingresos por alquiler o de la revalorización del valor de mercado. En el sector inmobiliario no existe el concepto de "sin desembolso", porque el dinero tiene que proceder de alguna fuente. Si quieres invertir en bienes inmuebles con poco o ningún dinero, tienes que desarrollar la capacidad de reconocer, comprender e incluso aprovechar el dinero de otras personas.

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Seguirás necesitando poco dinero para hacer un pago inicial cuando optes por financiar los bienes inmuebles mediante préstamos convencionales. Los bienes inmuebles son una forma de activo con una liquidez limitada en relación con otras inversiones. Cualquier tipo de inversión inmobiliaria requiere cierta cantidad de capital y, además, depende en gran medida del flujo de caja para que pueda considerarse una inversión rentable. Invertir en bienes inmuebles utilizando el dinero de otros es el sello de autenticidad de algunas de las personas con más éxito en el negocio de la inversión inmobiliaria.

¿Por qué? Principalmente, porque estos inversores de éxito han captado el arte de invertir en bienes inmuebles sin ninguna aportación financiera. Para los inversores con problemas financieros y los nuevos inversores, invertir en bienes inmuebles sin dinero es una forma atractiva de probar las aguas. Además, todo esto puede hacerse sin tener necesariamente la capacidad crediticia o financiera para hacerlo. Los inversores inmobiliarios experimentados, por su parte, se han dado cuenta de que hacer uso del dinero de otras personas libera su efectivo para otras oportunidades de inversión y también despeja sus fondos disponibles.

Invertir en bienes inmuebles es un gran paso para conseguir la tan deseada libertad financiera. Si quieres empezar a obtener unos ingresos pasivos constantes y fiables, tienes que empezar a invertir en bienes inmuebles. Sé que mucha gente lucha con estas preguntas trilladas: cómo empiezo a invertir en bienes inmuebles o de dónde sacar ese "dinero" para comprar una propiedad. Esta es la pregunta que atormenta a muchas personas que quieren invertir en bienes inmuebles pero que nunca han invertido antes. Invertir en bienes inmuebles es una forma probada de crear riqueza. Olvídate de los infomerciales sobre embargos fiscales o de los libros que hablan de cómo conseguir una casa gratis del gobierno.

Las 10 mejores formas de invertir en bienes inmuebles con poco o ningún dinero

1. Hipoteca de compra/financiación del vendedor
   
   La primera forma probada de invertir en bienes inmuebles sin dinero es mediante la financiación del vendedor. Cuando los compradores no pueden conseguir un préstamo de las instituciones financieras, pueden optar por buscar financiación inmobiliaria de los vendedores. En las transacciones inmobiliarias convencionales, los compradores proporcionarán a los vendedores el dinero en efectivo, para obtener la propiedad del inmueble. Sin embargo, con una hipoteca de compra de dinero, el vendedor proporciona financiación al comprador. Los compradores reembolsarán entonces a los vendedores, por los términos acordados.
   
2. Invertir en inmuebles mediante la opción de arrendamiento
   
   La segunda forma probada de invertir en bienes inmuebles sin dinero es a través de la opción de arrendamiento. En la opción de arrendamiento, el propietario del inmueble cobra al comprador una prima mensual o anual, en forma de pagos de alquiler más elevados. El exceso de la cuota de alquiler se destinará al precio de compra. Con este tipo de acuerdo, el inversor puede comprar un inmueble de inversión con una cuota de alquiler ligeramente superior.
   
3. Prestamistas de dinero duro
   
   Si no tienes dinero para invertir en bienes inmuebles, puedes optar por los préstamos de dinero duro como opción de financiación viable. En lugar de proceder de un banco, los fondos utilizados en la inversión inmobiliaria procederán de grupos o particulares. Dado que este tipo de préstamos no tienen que pasar necesariamente por procedimientos corporativos, suelen tener menos requisitos de cualificación. Esto, a su vez, significa que se pueden conseguir rápidamente. Además, los prestamistas privados pueden estar más que dispuestos a respaldar proyectos arriesgados.
   
   Por tanto, los intereses que se cobran en los préstamos de dinero duro son más altos, ya que los prestamistas asumen mayores riesgos y los plazos suelen ser de 12 meses o menos. Los préstamos de dinero duro requieren que el prestatario cubra los costes de cierre, las tasas de solicitud, las tasas de tasación y cualquier otro coste asociado a la compra de una propiedad. La inversión inmobiliaria es un sector en constante evolución. Se dice que los bienes inmuebles son una de las mejores inversiones que puede hacer una persona.
   
4. Microcréditos
   
   Hay una variedad de nuevas opciones de financiación que han abierto el mercado para que las nuevas empresas inmobiliarias obtengan beneficios. Como su nombre indica, los microcréditos suelen estar orientados a las nuevas empresas o a los negocios más recientes, que necesitan recursos para generar un mayor crecimiento. Los microcréditos son mucho más pequeños que los que ofrecen las instituciones financieras tradicionales. A su vez, los saldos más bajos significan que estos programas son menos estrictos en sus requisitos de calificación, es decir, la puntuación de crédito. Un microcrédito es una buena opción de financiación para invertir en bienes inmuebles sin dinero.
   
5. Formar asociaciones para invertir en bienes inmuebles con poco dinero
   
   Las asociaciones inmobiliarias son habituales para invertir en inmuebles con poco o ningún dinero. Si quieres invertir en un inmueble, pero el precio está fuera de tu alcance, entonces una sociedad de capital puede ser lo que necesitas. Un socio capitalista es una persona a la que incorporas a una transacción para que te ayude a financiar un inmueble. Hay diferentes formas de estructurar las asociaciones, por lo que depende del comprador y del socio acordar una estructura más viable.
   
6. Préstamos sobre el valor de la vivienda
   
   Si no tienes dinero para tu segunda inversión inmobiliaria, puedes recurrir a los préstamos sobre el valor de la vivienda. La mayoría de los inversores tienden a capitalizar el patrimonio de su vivienda principal, y luego lo utilizan para financiar la nueva propiedad. Los bancos y otras instituciones financieras ofrecen diferentes productos, como la línea de crédito sobre el capital de la vivienda y el préstamo a plazos sobre el capital de la vivienda, que permiten a los compradores capitalizar el capital que ya tienen. Si acabas de iniciarte en la inversión inmobiliaria, puedes hacer clic en el enlace y leer nuestro blog sobre "Todo sobre la inversión inmobiliaria para principiantes". Te enseñará las pautas más importantes que son inevitables si quieres tener éxito en la inversión inmobiliaria residencial.
   
7. Comerciar con casas
   
   Intercambiar casas es otra forma viable de adquirir nuevas propiedades. Al intercambiar una propiedad antigua por una nueva, no sólo podrás adquirir una nueva propiedad, sino que también evitarás las plusvalías asociadas a la venta de una propiedad. Ésta es otra forma probada de invertir en bienes inmuebles sin dinero. Dicho esto, comprar una propiedad de inversión en venta sin dinero no es un fenómeno nuevo.
   
   Además, tenemos claro que en la inversión inmobiliaria no existe la posibilidad de no dar dinero a cuenta, porque el dinero va a salir de algún sitio. Aparte de las formas comentadas anteriormente, hay otras maneras de comprar una propiedad de inversión sin dinero de entrada. Invierte en bienes inmuebles hoy mismo, eligiendo cualquiera de los enfoques comentados anteriormente. Quizá también te guste leer nuestro blog sobre "Comprar propiedades de alquiler sin dinero de entrada".
   
8. Esquemas especiales del gobierno de EE.UU. como los préstamos del USDA
   
   Con el objetivo final de llenar zonas despobladas de EE.UU., la oficina de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de EE.UU. concede hipotecas con pagos iniciales tan bajos como el 0%. Estos préstamos se ofrecen sólo en poblaciones con 10.000 habitantes o menos. Teniendo en cuenta todo esto, 10.000 es una cifra muy considerable para la mayoría de los pueblos, por lo que el 97% de los EE.UU. está asegurado.
   
   Los préstamos del USDA son hipotecas de pago cero para los compradores de viviendas rurales y suburbanas. Estos préstamos se destinan a quienes cumplen los requisitos para tener unos ingresos bajos o moderados. Son principalmente para los prestatarios que no son ricos y no pueden conseguir una hipoteca tradicional. Para comprobar si tu zona puede optar a este préstamo, puedes visitar USDA.gov y leer sus condiciones.
   
9. Préstamos de la SBA para invertir en inmuebles comerciales
   
   La SBA trabaja con prestamistas para conceder préstamos a las pequeñas empresas. Si quieres comprar un inmueble comercial, el préstamo 504 de la SBA es la mejor opción. Un préstamo SBA 504 es una financiación inmobiliaria comercial para propiedades ocupadas por el propietario. Los préstamos de la Administración de Empresas o SBA sólo requieren un pago inicial del 10 por ciento por parte del propietario de la pequeña empresa y los importes de financiación oscilan entre 125.000 y 20 millones de dólares. Con un préstamo 504 de la SBA, el dinero puede utilizarse para comprar un edificio, financiar la construcción de la planta baja o las mejoras del edificio.
   
10. Poseyendo acciones de fideicomisos de inversión inmobiliaria
    
    Un REIT es un fondo de inversión inmobiliaria. Los REIT tienen varias ventajas, la principal es la liquidez. Si posees el 20% de un edificio de apartamentos, no puedes sacar tu dinero a menos que otra persona compre tu parte o se venda la propiedad. Cuando posees acciones de un fondo de inversión inmobiliaria, por lo general se pueden vender tan fácilmente como las acciones. Puedes comprar fideicomisos de inversión inmobiliaria específicos, como los de empresas que construyen edificios médicos, residencias de ancianos, centros comerciales y parques industriales. Es más fácil diversificar tus participaciones poseyendo una variedad de REITs, y nunca tienes que gestionar nada.
    
    El modesto inconveniente es que se llevan una parte de los beneficios en gastos administrativos antes de distribuir el resto a los accionistas. Un producto financiero relacionado es el fondo de inversión inmobiliaria. Estos fondos de inversión son más líquidos que las acciones de los REIT. También están más diversificados. Pueden invertir en REITs, en acciones cotizadas de constructores de viviendas y en empresas que venden suministros para la construcción. Los ETFs inmobiliarios son simplemente ETFs que invierten en el mismo tipo de empresas. Un ETF de REIT es un ETF que invierte en REITs. Tendrás menores rendimientos, pero hay menos riesgo que invertir en un REIT. En todos los casos, no tienes que invertir en inmuebles directamente, y mucho menos gestionarlos.

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Otras alternativas para realizar una inversión inmobiliaria sin dinero

A muchas personas les gustaría invertir en bienes inmuebles, pero o bien no tienen suficiente dinero para un pago inicial o no quieren bloquear su dinero en efectivo en la compra de una propiedad. Es posible comprar una propiedad sin dinero de entrada.

1. Incorpora el pago inicial al precio de compra:
   Dependiendo de tu calificación crediticia y tu historial de préstamos, algunos prestamistas te permitirán financiar el 100% del precio de compra. Esto hará que el tipo de interés y tus pagos sean mucho más altos que si pones dinero de entrada. Pero, si tienes la intención de vender la propiedad rápidamente, no debería tener mucho efecto en tu margen de beneficios.
2. Negocia un plan de cuotas independiente para el pago inicial:
   Negocia un plan de pagos separado para el pago inicial. A veces, el vendedor te permitirá pagar el anticipo mensualmente.
3. Canjea algo que no sea dinero en efectivo:
   Puede ser un terreno, un coche, una embarcación, joyas o objetos de valor. Averigua lo que quieren y necesitan. Quizá tengas, o puedas conseguir, justo lo que buscan. También podrías intercambiar servicios como carpintería, mecánica de automóviles, pintura, trabajos dentales y otros servicios que puedas hacer para el vendedor con el tiempo.
4. Consigue que el vendedor te transfiera su hipoteca:
   Esto es habitual en las ejecuciones hipotecarias en las que el propietario está deseoso de vender y está dispuesto a colaborar con el comprador. Puedes hacer el trato como una cesión de contrato y cerrar la venta de forma eficaz.
5. Solicita un programa de ayuda al préstamo:
   Habla con tu banco, muchas instituciones crediticias ofrecen programas que permiten a los compradores poner poco o ningún dinero de entrada en la compra de inmuebles.
6. Busca un socio inversor:
   Busca un socio inversor que ponga una parte o todo el dinero en efectivo en una sociedad de capital compartido. Tú haces los pagos mensuales y los dos os repartís los posibles beneficios de la reventa.
7. Busca una propiedad para alquilarla con opción a compra o alquilarla con opción a compra:
   Si tienes un alquiler con opción a compra durante 5 años, al final de ese tiempo tendrás que comprar la casa y podrás conseguir entonces un préstamo bancario. Mientras tanto, puedes aprovechar el tiempo para arreglar tu crédito y/o ahorrar para el pago inicial. Algunos contratos pueden destinar una parte o la totalidad del importe del alquiler al pago inicial.
8. Consigue la financiación del propietario o un contrato de arrendamiento:
   Otra opción es que el vendedor actúe como banco. Haces los pagos, incluidos los intereses, directamente al vendedor. Luego, al cabo de 3 a 5 años, sueles hacer un pago único al vendedor. Durante este tiempo, deberías tener suficiente capital para poder acceder a un préstamo bancario estándar.
9. Utiliza una línea de crédito con garantía hipotecaria de otra propiedad:
   Si tienes capital en otra propiedad, puedes utilizar ese capital como pago inicial para comprar otra propiedad de inversión.

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