Negocio: Comprar, Reformar y Vender Viviendas

Evita las trampas que los novatos pasan por alto a la hora de pensar en este negocio rentable de comprar, reformar y vender viviendas.

¡Parece tan fácil! Comprar una casa, hacer unos cuantos arreglos estéticos, volver a ponerla en el mercado y obtener un gran beneficio. En cualquier momento, media docena de programas de televisión presentan a inversores guapos y bien vestidos que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable.

Y se están cambiando muchas casas. Las viviendas invertidas representaron el 6,2% de todas las ventas de viviendas en EE.UU. en 2019, el nivel más alto de los últimos ocho años, según los datos que ATTOM Data Solutions publicó en su Informe sobre la Invertición de Viviendas en EE.UU. de 2019.1 Aunque hubo un ligero descenso en 2020, las cifras han repuntado en el segundo trimestre de 2021.

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Sin embargo, el camino hacia la riqueza inmobiliaria no consiste únicamente en el atractivo de la acera y los carteles de “vendido”. Demasiados aspirantes a magnates inmobiliarios pasan por alto los aspectos básicos y acaban fracasando. Así que, ¿cuáles son los cinco mayores errores que cometen los aspirantes a flippers? ¿Y cómo evitarlos?

Cómo funciona la compraventa de casas

El “flipping” (también llamado inversión inmobiliaria al por mayor) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad no para utilizarla, sino con la intención de venderla para obtener un beneficio.

Los inversores que invierten en propiedades se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad, o de un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en frecuentes volteos.

Entonces, ¿cómo se da la vuelta a un edificio o casa? En términos sencillos, lo que quieres es comprar barato y vender caro (como la mayoría de las inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de comprar y mantener, debes completar la transacción lo más rápidamente posible para limitar el tiempo en que tu capital está en riesgo. En general, hay que centrarse en la velocidad, en lugar de en el máximo beneficio. Esto se debe a que cada día que pasa te cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, seguro y otros gastos asociados a la propiedad de la vivienda). Ese es el plan general, aunque conlleva varios escollos.

Ese beneficio suele provenir de la revalorización del precio resultante de un mercado inmobiliario caliente en el que los precios suben rápidamente o de las mejoras de capital realizadas en la propiedad, o de ambas cosas. Por ejemplo, un inversor puede comprar una casa de segunda mano en un barrio “caliente”, hacer renovaciones sustanciales y luego ofrecerla a un precio que refleje su nuevo aspecto y comodidades.

¿Por dónde comienzo para comprar, reformar y vender viviendas?

El primer y mejor consejo es limitar tu riesgo financiero y maximizar tu potencial de rentabilidad. En pocas palabras, no pagues demasiado por una casa (sabiendo lo que vale), y asegúrate también de saber cuánto costarán las reparaciones o mejoras necesarias antes de comprar. Con esa información, podrás calcular el precio de compra ideal.

La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del valor después de la reparación (ARV) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale una casa después de ser reparada por completo.

He aquí un ejemplo: Si el ARV de una casa es de 150.000 dólares y necesita 25.000 dólares en reparaciones, la regla del 70% significa que un inversor no debería pagar más de 80.000 dólares por la casa: 150.000 dólares x 0,70 = 105.000 dólares – 25.000 dólares = 80.000 dólares.

Como cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Es probable que acabe siendo más difícil y más caro de lo que jamás imaginaste. Tómalo a la ligera por tu cuenta y riesgo: Si sólo buscas hacerte rico rápidamente volteando una casa, podrías acabar en la casa de los pobres. Estos son los cinco errores que debes evitar si estás pensando en voltear una casa.

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5 errores que pueden hacer que la compra de una casa sea un fracaso

⚠️ Aunque aciertes en todos los detalles, las condiciones cambiantes del mercado pueden hacer que todas las suposiciones que hiciste al principio no sean válidas al final.

#1. No hay suficiente dinero

Incursionar en el sector inmobiliario es caro. El primer gasto es el coste de adquisición de la propiedad. Aunque abundan los reclamos de financiación con poco o ningún dinero de entrada, encontrar estas ofertas de un vendedor legítimo es más fácil de decir que de hacer. Además, si estás financiando la adquisición, estás pagando intereses.

Aunque los intereses sobre el dinero prestado siguen siendo deducibles fiscalmente, incluso después de la aprobación de la Ley de Recortes Fiscales y Empleos, no son una deducción del 100%. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesitarás ganar con la venta sólo para alcanzar el equilibrio.

Y si utilizas una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar la compra de tu casa, sólo son deducibles los intereses. No lo son el capital, los impuestos ni el seguro.

Investiga exhaustivamente tus opciones de financiación para determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a tus necesidades y encontrar un prestamista que ofrezca tipos de interés bajos. Una forma fácil de investigar los costes de financiación es utilizar una calculadora de hipotecas, que te permite comparar los tipos de interés que ofrecen varios prestamistas. Por supuesto, pagar la propiedad en efectivo elimina el coste de los intereses, pero incluso entonces hay costes de tenencia de la propiedad y costes de oportunidad por inmovilizar tu dinero.

Obtener beneficios es más difícil que antes. De hecho, en 2019 los márgenes de beneficio se redujeron hasta alcanzar la media más baja de rentabilidad bruta de la inversión (ROI) desde 2011, según ATTOM Data. Eso no significa que no se pueda ganar dinero (el ROI fue del 40,6%), pero sí que hay que tener cuidado. El beneficio bruto medio de una operación de compraventa en 2019 fue de 62.900 dólares, pero hay que tener en cuenta que eso es bruto.

También hay que tener en cuenta los costes de renovación. Si planeas arreglar la casa y venderla con beneficios, el precio de venta debe superar el coste combinado de adquisición, el coste de mantenimiento de la propiedad y el coste de las reformas.

Una cocina de 25.000 $, un baño de 10.000 $, 5.000 $ de impuestos inmobiliarios, servicios públicos y otros gastos de mantenimiento reducen esa cifra en unos dos tercios. Si a esto le añades un problema estructural inesperado en la propiedad, un beneficio bruto puede convertirse en una pérdida neta.

⚠️ Incluso si consigues superar los obstáculos financieros de voltear una casa, no te olvides de los impuestos sobre las plusvalías, que mermarán tus beneficios.

#2. No hay tiempo suficiente

Renovar y voltear casas es una empresa que requiere mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que tengas la casa, tendrás que invertir tiempo en arreglarla. Si tienes un trabajo diurno, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede traducirse en pérdida de tardes y fines de semana. Si pagas a otra persona para que haga el trabajo, seguirás dedicando más tiempo del previsto a supervisar la actividad y los costes de pagar a otros reducirán tu beneficio.

Una vez realizadas las obras, tendrás que programar inspecciones para asegurarte de que la propiedad cumple los códigos de construcción aplicables antes de poder venderla. Si no lo hace, tendrás que dedicar más tiempo y dinero a ponerla a punto.

Además, vender la propiedad puede suponer una gran inversión de tiempo. Si la enseñas tú mismo a los posibles compradores, es posible que pases mucho tiempo yendo y viniendo de la propiedad y en las reuniones. Si utilizas un agente inmobiliario, deberás pagar una comisión.

¿Merece la pena? Para muchas personas, puede tener más sentido seguir con un trabajo diario, con el que pueden ganar el mismo dinero en unas semanas o meses mediante un sueldo fijo, sin riesgos y con un compromiso de tiempo constante.

#3. No hay suficientes habilidades

Los constructores profesionales y los profesionales cualificados, como los carpinteros y los fontaneros, suelen vender casas como un ingreso adicional a sus trabajos habituales. Tienen los conocimientos, las habilidades y la experiencia necesarios para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen empleos sindicales que les proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.

El verdadero dinero de la compraventa de casas proviene de la equidad del sudor. Si eres hábil con el martillo, te gusta poner alfombras y puedes colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero, tienes las habilidades necesarias para vender una casa.

Por otro lado, si no distingues un destornillador de cabeza Phillips de un destornillador plano, tendrás que pagar a un profesional para que haga las reformas y reparaciones. Y eso reducirá las probabilidades de obtener un beneficio sustancial de tu inversión.

#4. No tienes suficientes conocimientos

Para tener éxito, hay que saber elegir la propiedad adecuada, en la ubicación adecuada y al precio adecuado. En un barrio de casas de 100.000 dólares, ¿realmente esperas comprar a 60.000 dólares y vender a 200.000? El mercado es demasiado eficiente para que eso ocurra con regularidad.

Incluso si consigues el trato de tu vida -adquirir una casa en ejecución hipotecaria por una canción, por ejemplo-, es fundamental saber qué renovaciones hacer y cuáles omitir. También tienes que entender las leyes fiscales y de zonificación aplicables, y saber cuándo cortar las pérdidas y salir antes de que tu proyecto se convierta en un pozo de dinero.

Los grandes prestamistas también han empezado a buscar beneficios en el mercado de los préstamos de cambio de titularidad, y la empresa de inversión global KKR se ha unido a otras empresas de inversión privadas que buscan una parte de la acción.

#5. No hay suficiente paciencia

Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Luego contratan al primer contratista que hace una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o confían en una red de contratistas fiables previamente concertados.

Los novatos contratan a un agente inmobiliario para que les ayude a vender la casa. Los profesionales recurren a la venta por el propietario para minimizar los costes y maximizar los beneficios. Los novatos esperan apresurarse en el proceso, dar una mano de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de beneficio son a veces escasos.

El resultado final: ¿Es rentable comprar viviendas para reformar y luego vender?

Si estás pensando en vender una casa, asegúrate de entender lo que supone y los riesgos que conlleva. Los novatos pueden subestimar el tiempo o el dinero necesarios y sobrestimar sus habilidades y conocimientos. Conseguir un buen beneficio rápidamente volteando una casa no es tan fácil como parece en la televisión.

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